2026年6月26日

一棟買取再販とは？マンション売却から資金調達まで完全ガイド

相続

「所有者から老朽化した一棟マンションの売却相談を受けたが、どう対応すればよいかわからない」「一棟収益物件の売却を検討しているクライアントに、最適な出口戦略を提案したい」——不動産仲介業者や税理士、司法書士の方々から、こうした声を耳にする機会が増えています。

この記事では、一棟買取再販の仕組みや流れ、メリット・デメリットをわかりやすく解説します。あわせて、一棟収益買取業者の選び方や売却時の資金調達方法についても触れていますので、クライアントへのアドバイスに役立てていただける内容となっています。

この記事を読むことで、以下のことが理解できます。

一棟買取再販がどのようなビジネスモデルなのか
売却から資金化までの具体的な流れ
一棟収益買取業者を選ぶ際のポイント
売主側・紹介者側それぞれのメリットとデメリット
よくある疑問とその回答

Table of Contents

一棟買取再販とは何か？基本的な仕組みを理解する

一棟買取再販とは、不動産業者が一棟丸ごとのマンションやアパートを所有者から直接買い取り、リノベーションや管理体制の見直しなどを施したうえで、投資家や別の事業者に再販売するビジネスモデルです。

一般的な不動産売買と異なるのは、仲介を介さずに業者が直接買い取るという点です。そのため、売主は買主を探す手間や内覧対応の負担がなく、スピーディーに売却を完了させることができます。

買取再販の対象となる物件の特徴

一棟買取再販の対象となる物件には、いくつかの共通点があります。

築年数が古く、空室率が高まっている一棟マンション・アパート
オーナーチェンジ物件（入居者がいる状態のまま売却する物件）
修繕積立金の不足や設備の老朽化が課題となっている物件
相続により取得したものの、管理が難しくなっている物件
融資返済の見通しが立たず、早期売却が必要な物件

こうした物件は、一般市場では買主が見つかりにくい傾向にありますが、一棟収益買取業者はバリューアップを前提としているため、仲介市場では流通しにくい物件でも積極的に検討する姿勢を持っています。

一棟買取再販の具体的な流れ

売主やその代理人（仲介業者・税理士・司法書士）が知っておくべき、買取から資金化までのステップを整理します。

売却相談・査定依頼：一棟収益買取業者に連絡し、物件概要を伝えます。登記簿謄本、固定資産税評価証明書、賃貸借契約書、収支明細などの書類を準備しておくとスムーズです。
現地調査・買取価格の提示：業者が現地を調査し、建物の状態・稼働率・周辺相場などを踏まえた買取価格を提示します。
条件交渉・売買契約の締結：価格・引渡し時期・現況渡しかどうかなどの条件を確認し、合意が得られれば売買契約を締結します。
決済・所有権移転：契約から通常1〜2ヶ月程度で決済が行われ、売主に代金が支払われると同時に所有権が移転します。
買取業者によるリノベーション・再販：業者が物件に手を加えた後、投資家や事業者向けに再販売します。この工程は売主とは無関係に進みます。

仲介売却と比較した場合、買取は売却期間が大幅に短縮されるのが最大の特徴です。仲介の場合は市場に出してから数ヶ月〜1年以上かかるケースもありますが、買取であれば数週間〜2ヶ月程度での資金化が現実的です。

一棟買取再販のメリットとデメリット

売主にとってのメリット

売却期間が短い：資金化までのスピードが速く、相続税の納付期限や融資返済期限が迫っているケースでも対応しやすい。
手間が少ない：内覧対応や買主探しが不要で、仲介手数料もかからない。
現況渡しが可能：老朽化した設備の修繕や空室の埋め戻しをせずに売却できる場合が多い。
交渉がシンプル：相手が業者1社であるため、条件交渉がまとまりやすい。

売主にとってのデメリット

売却価格が仲介より低くなる傾向がある：業者がリノベーションや再販コストを見込んで価格を算定するため、市場価格より低くなることが一般的。
業者によって査定価格に差がある：複数の一棟収益買取業者に査定を依頼し、比較することが重要。
契約不適合責任の範囲を確認する必要がある：現況渡しでも、一部の不具合については売主に責任が生じる場合があるため、契約内容の精査が欠かせない。

紹介者（仲介業者・士業）にとってのメリット

不動産仲介業者や税理士・司法書士の方にとっても、一棟買取再販のルートを持つことには大きな意義があります。

仲介では対応しにくい老朽化物件・空室率の高い物件でも、クライアントに具体的な出口を提示できる
紹介フィー（業務提携の形に応じて）が発生するケースがある
クライアントの相続・資産整理の相談に対して、より幅広いソリューションを提供できる
買取業者との連携により、案件の処理スピードが上がりクライアント満足度が向上する

一棟収益買取業者を選ぶ際のポイント

一口に「一棟収益買取業者」といっても、対象エリア・得意とする物件種別・資金調達力・対応スピードなどは業者によって大きく異なります。以下の点を確認したうえで業者を選定することを推奨します。

買取実績の豊富さ：一棟マンション・アパートの買取実績が豊富な業者は、価格算定の精度が高く、スムーズな取引が期待できる。
自己資金・融資調達力：買取には多額の資金が必要なため、資金調達力のある業者かどうかを確認する。資金力が乏しい業者は契約後に決済が遅延するリスクがある。
対応エリアの確認：業者によって買取対応エリアが限られている場合がある。
査定の透明性：価格の根拠を明確に説明できる業者は信頼性が高い。根拠のない高値提示には注意が必要。
担当者の対応品質：売主の状況を丁寧にヒアリングし、適切な提案ができる担当者かどうかも重要な判断基準となる。

売却時の資金調達・税務の注意点

一棟収益物件を売却する際には、税務上の影響も見逃せません。特に以下の点は、税理士や司法書士の方が同席・連携して確認することが重要です。

譲渡所得税の計算：売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税される。所有期間によって税率が異なる（短期・長期譲渡所得）。
減価償却の残存額：法人所有の場合、簿価と売却価格の差額が課税対象となるため、事前に顧問税理士と試算しておく必要がある。
ローン残債の確認：融資残債がある場合、売却代金での一括返済が必要となるため、金融機関との事前調整が欠かせない。
相続案件の場合の手続き：相続登記が完了していない物件は売却手続きが進まない。司法書士との連携で登記を先行させる必要がある。

よくある質問（FAQ）

Q1. 空室率が高い物件でも買取してもらえますか？

はい、一棟収益買取業者の多くは空室率が高い物件でも積極的に対応しています。業者はリノベーションや管理体制の改善によって稼働率を上げることを前提に価格を算定するため、現況での稼働状況だけで買取を断られることは少ない傾向にあります。ただし、空室率の高さは価格に影響するため、複数の業者に査定を依頼して比較することが重要です。

Q2. 仲介業者が買取業者に物件を紹介した場合、手数料は得られますか？

買取業者への直接売却の場合、売主・買主間に仲介が介在しないため、宅建業法上の仲介手数料は発生しません。ただし、紹介業務として業務提携契約を締結し、紹介フィーを受け取る形態をとっている場合があります。詳細は各業者との協議が必要ですので、事前に確認することを推奨します。

Q3. 買取価格はどのように決まりますか？

主に、現在の賃料収入・空室率・建物の状態・周辺の取引事例・リノベーション費用の見込みなどを総合的に勘案して算定されます。収益物件の場合は収益還元法（キャップレート）を中心に評価されることが多く、業者ごとにターゲットとする利回り水準が異なるため、査定価格にばらつきが生じやすい点に留意が必要です。

Q4. 売買契約から決済までどのくらい期間がかかりますか？

一般的には、売買契約締結から1〜2ヶ月程度で決済が完了します。業者の資金調達状況や物件の権利関係の複雑さによって前後しますが、仲介売却と比較すると大幅に短期間での資金化が可能です。急ぎの売却が必要な場合は、その旨を業者に伝えることで、スケジュールを優先的に調整してもらえるケースもあります。

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