相続登記の義務化によるリスクと対策

「相続登記とは何なのだろう？」、「手続きどんな手順を踏めばいいの？」

そんな心配をお持ちの方も多いのではないでしょうか？

相続登記は不動産の所有者が亡くなった場合に必要な手続きです。なぜなら、亡くなった方が所持していた不動産の名義を変更し、新しい所有者を明確にするための手続きだからです。

そして、「相続登記を放置するとどんなリスクがあるの？」「具体的にどうやって手続きすればいいの？」ということは気になるポイントかと思います。

その相続登記の義務化が2024年4月1日から実施されることになりましたが、不動産を所有し相続で引き継ぐ予定のある方には、相続登記が義務付けられると聞いても、その詳しい内容についてなかなか理解できず、頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。

なぜ相続登記が義務化されるのか？

相続時には様々な手続きを行う必要があります。

そして、不動産を持つ方の相続の際に、相続人が行う手続きのひとつとして「相続登記」があります。

しかし、相続登記といっても、何をすればよいのか分からない、罰則などがない、費用がかかるということで、手続きをしないまま放置されているケースが多く見受けられます。

このため、通常であれば不動産の所有者は「不動産登記簿」で確認することができるのですが、この登記簿に情報が反映されないものが多く、土地の所有者が分からない、所有者が分かっても居所が分からない、ということが多くなっているのです。

相続登記が行われないまま所有者が特定できない空き家や空き地が増えてしまうと、これらを処分できずに都市開発などに支障をきたします。

例えば、国や自治体が公共用地として土地を取得したいと思っても、その交渉相手が判明せず利用できない、といった問題が、実際に起こっているのです。

また不動産取引きができないため、空き家、空き地問題が増え、所有者不明の不動産の増加が全国的に社会問題となっています。

国や自治体のみならず民間にとっても、不動産の有効利用を妨げられており、経済や国力の維持など多方面への影響が発生しているのです。

このような事態を解決し不動産の所有者を明確にするために、相続登記の義務化が決定されたのです。

相続登記の義務化の開始と罰則

相続登記がいつから義務化されるのかと不安に感じている方も多いかと思います。

相続登記の義務化が開始されるのは、2024年4月1日からとなっています。

不動産登記法改正後は、「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記をしなくてはならない」となっています。

なお、被相続人が不動産所有を認知していない期間は、この3年には含まれないものとされています。

では、2024年4月1日以降に相続登記を行わなかった場合はどうなるのでしょう。

相続により取得した不動産を正当な理由なしに3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料を科せられる可能性があります。

またこの改正では「住所変更登記」も同時に義務化されます。

不動産の所有者に氏名・住所の変更がある場合にも、2年以内に変更手続きを済ませておかないと、5万円以下の過料が請求される可能性があります。

相続登記をしない場合に起こるリスク

相続登記がされないまま放置されているのが１世代程度であり、過去の相続権利者が生存しているのであれば、遺産分割協議を行って所有者を確定し、正しい登記内容に変更することは十分可能です。

しかし、何世代にもわたって相続登記が放置されている場合、遡って問題を処理するのは非常に困難になります。

そして、相続登記をしない場合のリスクも多々あるのです。

（１）不動産を売却できなくなる

相続登記や住所変更登記がされていない登記簿で、売主が誰なのか確認できなければ、購入希望者との取引は成立しないでしょう。

（２）不動産の利用・活用ができない

相続した土地にアパートを建てて運用したいというケースも多くあります。

この時、アパートの建設会社は土地の権利者を登記簿で確認しますが、登記簿で依頼主の名義が確認できなければ、やはり取引の成立は難しくなります。

このため、せっかく相続した土地であっても活用することが難しくなるのです。

（３）抵当物件として利用できない

融資を受ける場合には建設予定地を金融機関に担保として提供するのが一般的です。

相続対策で建築するために土地を担保に出す場合も、金融機関は必ず登記簿で名義人を確認します。

この時にも所有者を確認できなければ、金融機関からすると抵当物件として利用することができません。

（４）正しく相続ができない

相続登記が放置されていると、被相続人が相続登記が放置されている物件の共有持分を保有していたとしても、どれくらいの持分なのか不動産登記簿から確認できません。

さらに実際には持分を保有していないことになってしまう可能性もあります。

（５）権利関係が複雑になる

相続登記をしないまま相続人のうちの誰かが亡くなると、次の遺産相続が開始されることになるります。

また、相続人がすでに亡くなっている場合には、代襲相続が発生し、相続人の数が増え権利関係はどんどん複雑になります。

相続登記を放置すると、相続人どうしで面識がない、連絡先が分からない、といった状態となり、遺産分割協議を行うことさえも難しくなります。

不要な土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」

土地を相続したが結局使えないため、登記をせずに放置されているケースが多いことも事実です。

そのような場合、新たに成立した「相続土地国庫帰属法」により、不要な土地を国に返すことができます。

ただし、無条件ですべての土地の相続が放棄できるわけでなく、放棄の認められない土地もあります。

建物が建っている土地・土壌汚染のある土地・担保権の設定された土地・他人が通る通路として使用されている土地・権利争いのある土地は、申請できないものと定められているので、事前に確認が必要です。

【 国庫帰属できない土地の例 】

• 建物、工作物、車両等がある土地
• 担保権などの権利が設定されている土地
• 通路など他人に使用される予定の土地
• 土壌汚染や埋設物がある土地
• 境界が明らかでない土地
• 危険な崖がある土地

相続登記の手続き方法について

相続登記をするには、法務局で登記手続きを行う必要があります。

（１）必要書類を集める

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの必要書類を集めます。

（２）登録免許税の税額を計算して登記申請書を作成する

登記手続きの内容によって必要な書類や登記申請書の内容も変わってきます。

手続きの流れや必要書類は、管轄の法務局にあらかじめ確認するようにしてください。

申請の方法は、３つの方法があります。

1. 法務局の窓口での申請
2. 郵送での申請
3. オンラインでの申請

一般の方が自分で相続登記を行う場合は、法務局での窓口申請で行います。

相続人が1人しかいない、もしくは配偶者と子どもだけといったシンプルなケースや、平日に役所へ出向く時間がとりやすいようならば、自分で相続登記の申請手続きを進めることもできます。

郵送申請では申請書や必要書類など専門的知識を有する部分が多いため、間違いがあった場合の訂正対応が難しいこと、さらにオンラインでの申請においては事前に電子証明書などの取得が必要なため、司法書士などの登記の専門家に依頼することが一般的です。

相続登記の費用について

不動産登記を申請するときは、登録免許税を支払う必要があります。

相続登記においては、相続する不動産の固定資産評価額に応じて、税額が変わります。

登録免許税の税率は0.4％です。固定資産評価証明書に記載された額の1,000円未満を切捨てて税率0.4%を掛けて、100円未満を切捨てた額で登録免許税の税額を納付します。

税金を納めるための収入印紙は法務局または郵便局で購入できます。

この登録免許税は、不動産の評価額によって異なりますが、例えば3,000万円の不動産を相続登記しようとすると15万円前後になります。

また、申請書に添付する戸籍謄本、登記事項証明書、印鑑登録証明書、住民票などそれぞれの取得にも費用がかかります。戸籍謄本は1通あたり500〜700円ほど、登記事項証明書は1物件あたり600円、印鑑登録証明書は500円ほどです。

住所変更登記については不動産の個数(登記簿の数)１つにつき、1,000円です。

司法書士に相続登記を依頼する際にはさらに手数料の支払いが必要となります。

一般的な相場は3〜10万円程度となっているので、自力で時間と労力をかけるのが難しい場合は、司法書士へ依頼を検討してください。

まとめ

最後になりますが、相続登記の放置は気がついた時点でできるだけ早く問題の処理に動く必要があります。